Giấy phép kinh doanh khách sạn, nhà trọ, lưu trú

Khách gọi đến hỏi “làm giấy phép kinh doanh khách sạn bao nhiêu tiền” gần như mỗi tuần. Câu trả lời thật là: không có loại giấy nào tên như vậy. Kinh doanh lưu trú không cần một giấy phép, mà cần một chồng giấy tờ — mỗi cái một cơ quan, một thời hạn, một điều kiện khác nhau. Đó mới là lý do người ta cần dịch vụ: không phải vì một thủ tục khó, mà vì năm thủ tục chồng lên nhau.

Trang này liệt kê đủ cái chồng đó, theo đúng văn bản đang áp dụng, và nói rõ cái nào bắt buộc, cái nào tự nguyện.

Năm thứ bắt buộc, một thứ tự nguyện

1. Đăng ký kinh doanh đúng ngành nghề

Hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp, ngành nghề lưu trú. Lựa chọn giữa hai hình thức này không phải chuyện hình thức: nó quyết định luôn việc bạn có phải lập phương án bảo đảm an ninh trật tự hay không (xem mục 2), và quyết định chế độ thuế của bạn. Với một nhà trọ dưới 20 phòng, hộ kinh doanh thường hợp hơn; với cơ sở định mở rộng hoặc gọi vốn thì ngược lại.

2. Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự

Kinh doanh dịch vụ lưu trú thuộc danh mục ngành nghề có điều kiện về an ninh, trật tự tại Điều 3 Nghị định 96/2016/NĐ-CP — và phạm vi rộng hơn nhiều người nghĩ: gồm cơ sở lưu trú theo Luật Du lịch và dịch vụ cho thuê lưu trú khác, kể cả nghỉ theo giờ và nghỉ qua đêm. Nhà trọ, homestay, phòng cho thuê theo ngày đều nằm trong đó.

Từ 15/11/2026, theo Điều 24 Nghị định 96/2016 được sửa đổi tại Nghị định 392/2026/NĐ-CP, nơi cấp phụ thuộc số phòng:

• Từ 29 phòng cho thuê trở xuống → Công an cấp xã.
• Từ 30 phòng trở lên → Phòng Cảnh sát quản lý hành chính về trật tự xã hội, Công an cấp tỉnh.
• Từ 5 sao, hoặc có yếu tố nước ngoài, hoặc hoạt động liên tỉnh → Cục Cảnh sát quản lý hành chính về trật tự xã hội, Bộ Công an.

Mốc 29/30 phòng này là chi tiết đáng nhớ nhất của cả trang. Một cơ sở 28 phòng dự định xây thêm 3 phòng sẽ chuyển sang cấp tỉnh — và nếu bạn biết trước điều đó, bạn có thể làm hồ sơ một lần cho đúng quy mô cuối, thay vì xin rồi cấp đổi.

Phương án bảo đảm an ninh, trật tự: theo khoản 1 Điều 8 được sửa đổi, lưu trú thuộc diện phải có phương án này khi cơ sở kinh doanh là doanh nghiệp. Hộ kinh doanh lưu trú thì không. Đây là điểm phân biệt rất cụ thể mà nhiều nơi bỏ qua, rồi báo giá kèm hạng mục lập phương án cho cả hộ kinh doanh.

Thời hạn cấp mới: tối đa 04 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

3. Điều kiện an toàn về phòng cháy và chữa cháy

Đây là phần tốn thời gian và tiền nhất của một cơ sở lưu trú, và cũng là phần không ai làm hộ được. Theo khoản 3 Điều 19 Nghị định 96/2016 được sửa đổi tại Nghị định 392/2026/NĐ-CP, giấy tờ chứng minh điều kiện an toàn phòng cháy chữa cháy trong hồ sơ an ninh trật tự là biên bản kiểm tra về phòng cháy và chữa cháy của cơ quan có thẩm quyền.

Nghĩa là trình tự thực tế ngược với thứ tự nhiều người tưởng: phòng cháy chữa cháy phải xong trước, rồi mới nộp hồ sơ an ninh trật tự. Với nhà trọ nhiều tầng, phần hay phải làm lại là lối thoát nạn thứ hai, cửa chống cháy ở buồng thang, và hệ thống báo cháy. Chúng tôi khảo sát và đưa danh sách việc cần làm kèm mức độ ưu tiên ngay từ đầu, để bạn biết mình đang đứng ở đâu trước khi trả bất kỳ khoản nào.

Nền pháp lý hiện nay là Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 (số 55/2024/QH15, hiệu lực 01/7/2025) và Nghị định 105/2025/NĐ-CP (hiệu lực 01/7/2025) — hai văn bản này đã thay Luật Phòng cháy chữa cháy 2001 và Nghị định 136/2020/NĐ-CP. Phần lớn bài hướng dẫn trên mạng vẫn viết theo Nghị định 136/2020.

4. Thông báo trước khi đi vào hoạt động — là thông báo, không phải giấy phép

Theo Nghị định 168/2017/NĐ-CP hướng dẫn Luật Du lịch 2017, cơ sở lưu trú du lịch phải gửi thông báo bằng văn bản tới cơ quan chuyên môn về du lịch cấp tỉnh, chậm nhất 15 ngày trước khi đi vào hoạt động. Nội dung gồm tên, loại hình, quy mô, địa chỉ, thông tin người đại diện theo pháp luật và cam kết đáp ứng điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch.

Chữ “thông báo” ở đây có nghĩa đúng như mặt chữ: bạn gửi, không phải xin. Không có giấy phép nào được cấp ở bước này, và cũng không có ai “duyệt” cho bạn. Đây là điểm mà rất nhiều trang gọi sai thành “giấy phép kinh doanh lưu trú”, rồi báo giá như một thủ tục cấp phép.

5. An toàn thực phẩm, nếu có phục vụ ăn uống

Nếu cơ sở của bạn có phục vụ ăn sáng, có bếp, hoặc có nhà hàng, phần an toàn thực phẩm theo Nghị định 15/2018/NĐ-CP được tính riêng. Có một điểm có lợi cho bạn: Điều 12 Nghị định 15/2018 xếp “nhà hàng trong khách sạn” vào diện không thuộc diện cấp Giấy chứng nhận cơ sở đủ điều kiện an toàn thực phẩm.

Nhưng đừng đọc đó như một lối thoát. Được miễn thủ tục xin giấy không có nghĩa là được miễn nghĩa vụ bảo đảm an toàn thực phẩm: bếp vẫn phải một chiều, nguyên liệu vẫn phải có nguồn gốc, nhân viên vẫn phải đủ sức khỏe và được tập huấn, và cơ sở vẫn bị kiểm tra, vẫn bị xử phạt nếu vi phạm.

6. Xếp hạng sao — tự nguyện, và đây là chỗ hiểu nhầm lớn nhất

Điều 50 Luật Du lịch 2017 quy định rõ: tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch được tự nguyện đăng ký xếp hạng cơ sở lưu trú du lịch. Không có nghĩa vụ nào bắt một khách sạn phải xin sao mới được hoạt động.

Rất nhiều chủ cơ sở ở Cần Thơ tưởng ngược lại, và trả tiền cho một bộ hồ sơ xếp hạng mà họ chưa cần. Việc xếp hạng chỉ có ý nghĩa thương mại: để được dùng chữ “sao” trong biển hiệu, trong quảng cáo, trên các nền tảng đặt phòng. Và chỉ được dùng chữ “sao” sau khi được cơ quan có thẩm quyền công nhận hạng — dùng trước là quảng cáo sai sự thật.

Nếu bạn muốn làm, thông tin cụ thể:

• Hạng 1, 2, 3 sao → cơ quan chuyên môn về du lịch cấp tỉnh thẩm định và công nhận.
• Hạng 4, 5 sao → Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam.
• Hồ sơ: đơn đề nghị công nhận hạng theo mẫu, bản tự đánh giá chất lượng của cơ sở, và danh sách người quản lý, nhân viên.
• Phí hồ sơ hạng 3 sao: 1.400.000 đồng theo Thông tư 153/2025/TT-BTC, hiệu lực 01/01/2026.

Một thứ khác tên gần giống, dễ nhầm: thông báo lưu trú

“Thông báo trước khi hoạt động” (mục 4) và “thông báo lưu trú” là hai việc hoàn toàn khác nhau. Việc thứ hai là nghĩa vụ hằng ngày, suốt thời gian bạn kinh doanh: khi có người lưu trú qua đêm, cơ sở phải thông báo việc lưu trú với cơ quan đăng ký cư trú.

Luật số 118/2025/QH15, hiệu lực 01/7/2026, đã sửa Điều 30 Luật Cư trú về nội dung này. Ngoài ra Nghị định 392/2026/NĐ-CP, hiệu lực 15/11/2026, cập nhật danh mục giấy tờ tùy thân được dùng khi lưu trú — tức là danh sách loại giấy mà bạn được chấp nhận khi khách làm thủ tục nhận phòng. Đây là chi tiết vận hành mà lễ tân cần biết, và nó vừa đổi.

Thông báo lưu trú thiếu hoặc chậm là lỗi bị xử phạt rất thường xuyên trong các đợt kiểm tra ở cơ sở lưu trú nhỏ — thường vì chủ nhà làm thủ công, không dùng phần mềm, và quên vào những đêm đông khách.

Thứ tự làm cho đúng, đỡ mất một vòng

Sai thứ tự là lỗi tốn tiền nhất của mảng này. Trình tự chúng tôi làm:

1. Đếm phòng và chốt hình thức đăng ký — vì hai con số này quyết định cơ quan cấp giấy an ninh trật tự và việc có phải lập phương án hay không.
2. Đăng ký kinh doanh đúng ngành nghề, đúng hình thức.
3. Làm phòng cháy chữa cháy cho đạt và có biên bản kiểm tra của cơ quan có thẩm quyền. Đây là bước dài nhất.
4. Nộp hồ sơ an ninh trật tự đúng cấp — xã, tỉnh hoặc Cục, theo quy mô.
5. Gửi thông báo cho cơ quan chuyên môn về du lịch cấp tỉnh, chậm nhất 15 ngày trước ngày mở.
6. An toàn thực phẩm nếu có bếp; xếp hạng sao nếu bạn muốn.

Chúng tôi nhận trọn gói: đếm và xác định đúng quy mô, tư vấn chọn hộ kinh doanh hay doanh nghiệp, làm đăng ký kinh doanh, khảo sát cơ sở và đưa danh sách việc phải làm về phòng cháy chữa cháy, soạn và nộp hồ sơ an ninh trật tự đúng cấp, soạn phương án bảo đảm an ninh trật tự nếu cơ sở của bạn là doanh nghiệp, soạn và gửi thông báo hoạt động, làm phần an toàn thực phẩm nếu có bếp, và hướng dẫn quy trình thông báo lưu trú hằng ngày cho lễ tân.

Hai việc bạn phải tự làm: quyết định và chi cho phần cải tạo phòng cháy chữa cháy, và có mặt khi cơ quan chức năng xuống kiểm tra cơ sở. Chúng tôi đi cùng bạn buổi kiểm tra nếu bạn muốn.

Điều chúng tôi không làm: không nhận hồ sơ an ninh trật tự khi cơ sở chưa có biên bản kiểm tra phòng cháy chữa cháy, và không bán hồ sơ xếp hạng sao cho người chưa cần nó. Phí dịch vụ báo giá sau khi khảo sát, bằng văn bản, tách bạch với các khoản nộp cho cơ quan nhà nước. Buổi khảo sát đầu tiên không thu phí.

Hồ sơ cần chuẩn bị

• Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh, ngành nghề lưu trú
• Văn bản đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự theo mẫu
• Bản khai lý lịch hoặc Phiếu lý lịch tư pháp của người chịu trách nhiệm về an ninh, trật tự
• Tài liệu chứng minh địa điểm kinh doanh và quy mô phòng
• Biên bản kiểm tra về phòng cháy và chữa cháy của cơ quan có thẩm quyền
• Phương án bảo đảm an ninh, trật tự — bắt buộc khi cơ sở kinh doanh là doanh nghiệp; hộ kinh doanh thì không
• Văn bản thông báo trước khi đi vào hoạt động gửi cơ quan chuyên môn về du lịch cấp tỉnh: tên, loại hình, quy mô, địa chỉ, người đại diện theo pháp luật và cam kết đáp ứng điều kiện
• Nếu đăng ký xếp hạng: đơn đề nghị công nhận hạng theo mẫu, bản tự đánh giá chất lượng, danh sách người quản lý và nhân viên

Trình tự thực hiện

1. Đếm phòng và chốt hình thức đăng ký — hai con số này quyết định cơ quan cấp giấy an ninh trật tự và việc có phải lập phương án hay không
2. Đăng ký kinh doanh đúng ngành nghề, đúng hình thức hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp
3. Hoàn thiện điều kiện an toàn phòng cháy chữa cháy và có biên bản kiểm tra của cơ quan có thẩm quyền — đây là bước dài nhất
4. Soạn và nộp hồ sơ an ninh trật tự đúng cấp theo quy mô
5. Gửi thông báo cho cơ quan chuyên môn về du lịch cấp tỉnh, chậm nhất 15 ngày trước ngày mở
6. Làm phần an toàn thực phẩm nếu cơ sở có bếp; đăng ký xếp hạng sao nếu bạn muốn, vì việc này là tự nguyện

Những trường hợp hồ sơ bị trả lại

Biết trước mấy điều này thì bạn đỡ mất một vòng đi lại:

Căn cứ pháp lý

Pháp luật thay đổi thường xuyên. Nội dung trang này cập nhật tới 25/10/2026. Trước khi làm thủ tục, bạn nên liên hệ để chúng tôi kiểm tra lại quy định hiện hành.

Câu hỏi thường gặp