BDS-05 · Nhà đất & Sổ đỏ

Tách thửa, hợp thửa đất tại Cần Thơ

Tách một thửa thành nhiều thửa hoặc gộp nhiều thửa làm một, theo điều kiện tách thửa của địa phương.

Trọn gói

Chúng tôi nhận ủy quyền và thực hiện toàn bộ: chuẩn bị hồ sơ, nộp, theo dõi tiến độ, nhận kết quả và bàn giao cho bạn.

Chi phí tham khảoChi phí đo đạc do đơn vị có Giấy phép hoạt động đo đạc và bản đồ báo giá theo diện tích và số thửa; lệ phí cấp giấy chứng nhận và phí thẩm định theo mức do Hội đồng nhân dân thành phố quy định; phí dịch vụ báo giá sau khi xem hồ sơ thật

Nơi nộp hồ sơBộ phận một cửa cấp xã nơi có đất, Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Tách thửa là thủ tục chia một thửa đất thành nhiều thửa; hợp thửa là gộp nhiều thửa liền kề thành một. Cả hai đều phải đạt diện tích tối thiểu do Ủy ban nhân dân thành phố quy định, và tại Cần Thơ con số đó vừa đổi: Quyết định 44/2025/QĐ-UBND, hiệu lực 11/12/2025, đã thay Quyết định 20/2024/QĐ-UBND.

Nhưng diện tích không phải điều kiện duy nhất, và cũng không phải điều kiện làm nhiều hồ sơ bị trả nhất. Trang này nói đủ cả hai phần.

Sơ đồ các bước tách thửa hợp thửa đất tại Cần Thơ, ghi rõ bước khách phải ký giáp ranh — Đường đi của hồ sơ tách thửa. Buổi đo đạc và ký giáp ranh là bước bạn bắt buộc phải có mặt.

Diện tích tối thiểu tại Cần Thơ, theo quy định đang áp dụng

Theo khoản 3 Điều 3 Quyết định 44/2025/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ, diện tích tối thiểu được tách thửa:

Loại đất	Phường	Xã
Đất ở	40 m²	60 m²
Đất phi nông nghiệp không phải đất ở	80 m²	80 m²
Đất trồng cây lâu năm	150 m²	300 m²
Đất trồng cây hằng năm khác, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, chăn nuôi tập trung, làm muối, nông nghiệp khác	500 m²	500 m²
Đất trồng lúa	1.000 m²	1.000 m²

Ba điều cần biết kèm bảng này:

Thứ nhất, con số cũ đã bị bãi bỏ. Quyết định 20/2024/QĐ-UBND ngày 11/10/2024 không còn áp dụng. Nếu bạn đang xem một bài viết ghi 200 m² cho đất phi nông nghiệp, bài đó dẫn quy định cũ.

Thứ hai, ranh giới “phường” và “xã” nay là ranh giới mới. Cần Thơ sau khi hợp nhất với Sóc Trăng và Hậu Giang có 103 đơn vị hành chính cấp xã, và nhiều nơi đã đổi tên, đổi địa giới. Thửa đất của bạn trước thuộc một xã, nay có thể thuộc một phường — và mức tối thiểu khác nhau. Đây là việc phải tra theo đơn vị hành chính hiện tại, không tra theo địa chỉ ghi trên sổ.

Thứ ba, ngoài diện tích còn có yêu cầu về kích thước thửa. Quy định của thành phố đặt thêm điều kiện về chiều ngang và chiều dài tối thiểu của thửa tách ra và thửa còn lại — một thửa 45 m² nhưng dài 30 m và ngang 1,5 m thì không tách được. Con số cụ thể chúng tôi đối chiếu với bản gốc Quyết định 44/2025 trước mỗi hồ sơ, vì đây là chi tiết các nguồn trên mạng ghi không thống nhất.

Điều kiện khiến hồ sơ bị trả nhiều hơn cả diện tích: lối đi

Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định các điều kiện tách thửa, hợp thửa. Ngoài diện tích tối thiểu, thửa đất còn phải:

Đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc đủ điều kiện được cấp.
Còn trong thời hạn sử dụng đất.
Không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật.
Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Các thửa đất sau khi tách phải có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, bảo đảm cấp nước và thoát nước.

Điều kiện lối đi là chỗ nhiều hồ sơ rớt. Thửa đất hình chữ L hoặc thửa nằm sâu trong hẻm, khi tách ra thì phần phía trong không còn mặt đường — và thế là không đủ điều kiện. Cách xử lý là bố trí một phần đất làm lối đi chung, hoặc có văn bản đồng ý của người sử dụng đất liền kề cho đi qua. Việc này phải tính trước khi vẽ đường tách, không phải sửa sau khi hồ sơ bị trả.

Luật cũng quy định: nếu thửa tách ra nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì phải hợp thửa đồng thời với thửa đất liền kề. Đây là lý do tách thửa và hợp thửa hay đi chung một hồ sơ.

Hợp thửa khó ở chỗ ít ai nói

Hợp thửa trông đơn giản hơn tách thửa, nhưng có một điều kiện làm nhiều người bất ngờ: các thửa đem hợp phải cùng mục đích sử dụng, cùng thời hạn sử dụng và cùng hình thức trả tiền thuê đất.

Nghĩa là bạn không hợp được một thửa đất ở với một thửa đất trồng cây lâu năm bên cạnh, dù hai thửa liền nhau và cùng một chủ. Phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cho thửa nông nghiệp lên đất ở trước, rồi mới hợp. Đó là một thủ tục riêng, có nghĩa vụ tài chính riêng, và phụ thuộc kế hoạch sử dụng đất hằng năm — nên không ai nói trước được chắc chắn là sẽ được duyệt.

Tương tự, một thửa đất ở thời hạn lâu dài không hợp được với một thửa có thời hạn sử dụng đến một ngày nhất định.

Sai lầm đắt nhất: nhận cọc trước khi biết thửa có tách được không

Đây là tình huống chúng tôi gặp nhiều nhất trong nhóm dịch vụ này.

Chủ đất ký hợp đồng đặt cọc bán “một nửa thửa đất” hoặc “150 m² mặt tiền”, nhận cọc, rồi mới đi hỏi xem có tách được không. Khi biết là không — vì phần còn lại không đạt diện tích tối thiểu, hoặc phần phía trong mất lối đi, hoặc đất đang là đất trồng lúa phải 1.000 m² mới tách — thì hợp đồng đã ký, cọc đã nhận, và hai bên bước vào tranh chấp.

Việc tra cứu trước mất một đến hai ngày và tốn rất ít. Chúng tôi nhận riêng khâu này như một dịch vụ độc lập: xem sổ, tra đơn vị hành chính hiện tại của thửa đất, đối chiếu loại đất với bảng diện tích tối thiểu, xem hiện trạng lối đi, tra quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hằng năm, rồi trả lời bằng văn bản là tách được hay không, và nếu được thì tách ra mấy thửa. Làm bước này trước khi đặt cọc là khoản chi đáng nhất trong cả giao dịch.

Bước bạn bắt buộc phải có mặt

Phần lớn thủ tục này chúng tôi làm thay được. Có một bước không ai thay được bạn: buổi đo đạc tại thực địa và ký giáp ranh.

Đơn vị đo đạc xuống cắm mốc theo phương án tách thửa, và chủ các thửa đất liền kề phải xác nhận ranh giới. Bạn cần có mặt để xác nhận ranh của mình và để xử lý ngay nếu có người liền kề không đồng ý. Thiếu chữ ký giáp ranh của một chủ thửa liền kề là hồ sơ không đi tiếp được — và đây là lúc một cuộc nói chuyện trực tiếp giải quyết được việc mà mấy tuần gửi giấy tờ không giải quyết được.

Lưu ý thêm về khâu đo đạc: kinh doanh dịch vụ đo đạc và bản đồ là ngành nghề có điều kiện, phải có Giấy phép hoạt động đo đạc và bản đồ. Chúng tôi không tự đo. Chúng tôi phối hợp với đơn vị đã có giấy phép, và hồ sơ kỹ thuật thửa đất do đơn vị đó lập và ký. Trong hợp đồng, khoản này được tách riêng để bạn biết rõ ai chịu trách nhiệm phần nào.

Cơ quan nào làm, và một mốc còn đang tới

Thẩm quyền đất đai đã đổi hai lần trong bảy tháng, nên đây là chỗ cần nói rõ:

Trước 01/7/2025: cấp huyện.
Từ 01/7/2025: bỏ cấp huyện, Nghị định 151/2025/NĐ-CP chuyển xuống cấp xã.
Từ 31/01/2026: Nghị định 49/2026/NĐ-CP sắp xếp lại Điều 14 — Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, trong đó có việc cấp Giấy chứng nhận cho các thửa mới sau tách, hợp thửa.

Nơi nộp hồ sơ thì vẫn là bộ phận một cửa cấp xã nơi có đất, Trung tâm Phục vụ hành chính công, hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Nghị định 49/2026/NĐ-CP còn giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quy định về trình tự, thủ tục hành chính đất đai chậm nhất đến 01/7/2026. Trình tự cụ thể tại Cần Thơ còn có thể đổi tiếp trong năm nay, nên chúng tôi kiểm tra lại trước từng hồ sơ.

Chúng tôi làm gì cho bạn

Trước khi nhận việc, chúng tôi trả lời câu hỏi tách được hay không bằng văn bản, kèm phương án tách cụ thể và những điều kiện phải xử lý trước. Nếu không tách được, chúng tôi nói rõ và không nhận tiền dịch vụ.

Khi đã ký hợp đồng, chúng tôi lập phiếu tiếp nhận hồ sơ ghi từng loại giấy tờ gốc nhận của bạn, phối hợp đơn vị đo đạc có giấy phép lập hồ sơ kỹ thuật, soạn và nộp hồ sơ, theo khâu nghĩa vụ tài chính, nhận Giấy chứng nhận cho các thửa mới và bàn giao có biên bản.

Chúng tôi không cam kết kết quả phê duyệt. Việc thửa đất có đủ điều kiện tách hay không thuộc thẩm quyền xác định của cơ quan nhà nước, và phụ thuộc cả quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nếu có đơn vị nào hứa “bao tách thửa” cho một thửa chưa đủ diện tích hoặc không có lối đi, thứ họ bán cho bạn là rủi ro.

Hồ sơ cần chuẩn bị

Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa đất theo mẫu
Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp của thửa đất, hoặc của tất cả các thửa đem hợp
Hồ sơ kỹ thuật thửa đất do đơn vị có Giấy phép hoạt động đo đạc và bản đồ lập và ký
Biên bản xác nhận ranh giới thửa đất, có chữ ký giáp ranh của chủ các thửa đất liền kề
Giấy tờ tùy thân của người sử dụng đất, có số định danh cá nhân
Phương án tách thửa thể hiện rõ lối đi và việc kết nối với đường giao thông công cộng hiện có
Văn bản đồng ý của người sử dụng đất liền kề cho đi qua, nếu thửa tách ra phải mượn lối đi
Văn bản thỏa thuận của tất cả những người cùng đứng tên, nếu thửa đất đồng sở hữu
Văn bản ủy quyền hoặc hợp đồng dịch vụ, nếu nhờ người khác thực hiện thủ tục

Trình tự thực hiện

Tra cứu thửa đất có tách được không: đối chiếu loại đất với bảng diện tích tối thiểu của Quyết định 44/2025/QĐ-UBND, xem lối đi hiện trạng, tra quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hằng năm
Chốt phương án tách: tách ra mấy thửa, chừa lối đi thế nào, phần nào bán phần nào giữ
Đơn vị có Giấy phép hoạt động đo đạc và bản đồ lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất
Đo đạc tại thực địa, cắm mốc theo phương án và lấy chữ ký giáp ranh của chủ các thửa đất liền kề
Nộp hồ sơ tách thửa, hợp thửa tại bộ phận một cửa cấp xã nơi có đất hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
Thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu có, nhận Giấy chứng nhận cho từng thửa đất mới và bàn giao có biên bản

Những trường hợp hồ sơ bị trả lại

Biết trước mấy điều này thì bạn đỡ mất một vòng đi lại:

Thửa tách ra hoặc thửa còn lại không đạt diện tích tối thiểu theo Quyết định 44/2025/QĐ-UBND
Thửa đất đạt diện tích nhưng không đạt kích thước chiều ngang hoặc chiều dài tối thiểu theo quy định của thành phố
Thửa tách ra không có lối đi, không kết nối được với đường giao thông công cộng hiện có — đây là lý do rớt nhiều hơn cả diện tích
Tra theo địa chỉ cũ ghi trên sổ nên áp nhầm mức tối thiểu: thửa trước thuộc xã, nay thuộc phường sau sắp xếp đơn vị hành chính, và hai mức khác nhau
Hợp thửa các thửa khác mục đích sử dụng, khác thời hạn sử dụng hoặc khác hình thức trả tiền thuê đất
Thiếu chữ ký giáp ranh của một chủ thửa đất liền kề
Thửa đất đang có tranh chấp chưa được giải quyết bằng bản án, quyết định đã có hiệu lực, hoặc đang bị kê biên
Thửa đất đã hết thời hạn sử dụng mà chưa làm thủ tục gia hạn
Hồ sơ kỹ thuật thửa đất do đơn vị không có Giấy phép hoạt động đo đạc và bản đồ lập

Căn cứ pháp lý

Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15) — Điều 220 về nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất: thửa đất đã có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp, còn trong thời hạn sử dụng, không có tranh chấp, không bị kê biên, có lối đi và kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, bảo đảm cấp thoát nước
Quyết định 44/2025/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ, hiệu lực từ 11/12/2025, bãi bỏ Quyết định 20/2024/QĐ-UBND ngày 11/10/2024 — quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu đối với từng loại đất
Nghị định 101/2024/NĐ-CP về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận — trình tự thực hiện tách thửa, hợp thửa
Nghị quyết 254/2025/QH15 về cơ chế tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai, hiệu lực 01/01/2026
Nghị định 49/2026/NĐ-CP, ban hành và hiệu lực 31/01/2026 — Điều 14 sắp xếp lại thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đăng ký lần đầu và đăng ký biến động. Nghị định này cũng giao UBND cấp tỉnh ban hành quy định về trình tự, thủ tục hành chính đất đai chậm nhất đến 01/7/2026
Luật Đo đạc và bản đồ 2018 — Điều 52 về điều kiện kinh doanh dịch vụ đo đạc và bản đồ; Nghị định 27/2019/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 136/2021/NĐ-CP và Nghị định 39/2026/NĐ-CP

Pháp luật thay đổi thường xuyên. Nội dung trang này cập nhật tới 24/10/2026. Trước khi làm thủ tục, bạn nên liên hệ để chúng tôi kiểm tra lại quy định hiện hành.

Câu hỏi thường gặp

Đất ở tại Cần Thơ phải bao nhiêu mét vuông mới tách được?

Theo Quyết định 44/2025/QĐ-UBND có hiệu lực từ 11/12/2025: đất ở tại các phường là 40 m², tại các xã là 60 m². Đất phi nông nghiệp không phải đất ở là 80 m². Đất trồng cây lâu năm 150 m² ở phường và 300 m² ở xã. Đất trồng cây hằng năm khác, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, chăn nuôi tập trung, làm muối và nông nghiệp khác là 500 m². Đất trồng lúa là 1.000 m².

Tôi đọc bài khác ghi 200 mét vuông, số nào đúng?

Con số 200 m² là của Quyết định 20/2024/QĐ-UBND ngày 11/10/2024, đã bị bãi bỏ. Văn bản đang áp dụng là Quyết định 44/2025/QĐ-UBND, hiệu lực 11/12/2025. Đây là chỗ rất nhiều bài trên mạng chưa cập nhật.

Đủ diện tích rồi là chắc chắn tách được chưa?

Chưa. Điều 220 Luật Đất đai 2024 còn đòi thửa đất phải có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp, còn trong thời hạn sử dụng, không có tranh chấp, không bị kê biên, và các thửa sau khi tách phải có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, bảo đảm cấp thoát nước. Điều kiện lối đi là chỗ nhiều hồ sơ rớt nhất.

Thửa của tôi hình chữ L, tách ra phần trong mất mặt đường thì sao?

Phải bố trí một phần đất làm lối đi chung, hoặc có văn bản đồng ý của người sử dụng đất liền kề cho đi qua. Việc này phải tính trước khi vẽ đường tách, không phải sửa sau khi hồ sơ bị trả.

Tôi hợp hai thửa liền nhau cùng một chủ được không?

Chỉ khi hai thửa cùng mục đích sử dụng, cùng thời hạn sử dụng và cùng hình thức trả tiền thuê đất. Bạn không hợp được một thửa đất ở với một thửa đất trồng cây lâu năm bên cạnh, dù hai thửa liền nhau và cùng một chủ. Phải chuyển mục đích cho thửa nông nghiệp lên đất ở trước, mà đó là thủ tục riêng, có nghĩa vụ tài chính riêng và phụ thuộc kế hoạch sử dụng đất hằng năm.

Tôi đã nhận cọc bán nửa thửa rồi mới biết không tách được, giờ sao?

Đây là tình huống chúng tôi gặp nhiều nhất và là tình huống tốn kém nhất. Khi hợp đồng đặt cọc đã ký và cọc đã nhận, việc xử lý thuộc về thỏa thuận giữa hai bên hoặc tranh chấp dân sự. Tra cứu trước chỉ mất một đến hai ngày và tốn rất ít — chúng tôi nhận riêng khâu này như một dịch vụ độc lập, trả lời bằng văn bản là tách được hay không và tách ra mấy thửa.

Tôi có phải có mặt không?

Có một bước: buổi đo đạc tại thực địa và ký giáp ranh. Chủ các thửa đất liền kề phải xác nhận ranh giới, và bạn cần có mặt để xác nhận ranh của mình, xử lý ngay nếu có người liền kề không đồng ý. Thiếu một chữ ký giáp ranh là hồ sơ không đi tiếp được. Các bước còn lại chúng tôi làm.

Các anh có tự đo đạc không?

Không. Kinh doanh dịch vụ đo đạc và bản đồ là ngành nghề có điều kiện, phải có Giấy phép hoạt động đo đạc và bản đồ. Chúng tôi phối hợp với đơn vị đã có giấy phép, và hồ sơ kỹ thuật thửa đất do đơn vị đó lập và ký. Trong hợp đồng, khoản này được tách riêng để bạn biết rõ ai chịu trách nhiệm phần nào.

Gửi yêu cầu tư vấn

Mô tả việc bạn cần và chụp giấy tờ đang có. Chúng tôi xem rồi trả lời thẳng: làm được hay không, mất bao lâu, hết bao nhiêu. Bước này miễn phí.