Xin giấy phép xây dựng và hoàn công nhà ở

Từ 01/7/2026, quy định về giấy phép xây dựng đã thay đổi căn bản: Luật Xây dựng 2025 (số 135/2025/QH15) và Nghị định 217/2026/NĐ-CP cùng có hiệu lực, thay cho Nghị định 175/2024/NĐ-CP. Nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng được đưa vào diện miễn giấy phép xây dựng, và thẩm quyền cấp phép chuyển về Ủy ban nhân dân cấp xã.

Nhưng câu “từ nay xây nhà không cần xin phép nữa” mà bạn đang nghe khắp nơi là một câu bị cắt mất vế điều kiện. Trang này nói đủ cả hai vế, rồi nói đến phần nhiều người bỏ qua: hoàn công.

Miễn giấy phép xây dựng — đủ ba điều kiện, không phải một

Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 liệt kê 8 nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng, trong đó có nhà ở riêng lẻ. Điều kiện của nhóm này gồm ba yếu tố phải hội đủ cả ba:

• Dưới 07 tầng.
• Tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m².
• Không thuộc khu vực có quy định quản lý kiến trúc — không nằm trong khu chức năng, khu vực phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn đã có quy hoạch chi tiết, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia, hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.

Điều kiện thứ ba là điều kiện loại nhiều nhà nhất, và cũng là điều kiện duy nhất bạn không tự trả lời được bằng cách nhìn vào bản vẽ. Nhà của bạn nằm trong hay ngoài khu vực có quy định quản lý kiến trúc là việc phải tra quy hoạch của chính thửa đất. Hai nhà cách nhau một con hẻm có thể thuộc hai diện khác nhau.

Nhà ở riêng lẻ không hội đủ ba điều kiện trên thì vẫn phải xin giấy phép như trước. Điểm tốt là thời hạn đã được rút: theo khoản 1 Điều 54 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, thời hạn cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ là 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Được miễn giấy phép không có nghĩa được xây theo ý mình

Đây là chỗ hiểu sai gây hậu quả nặng nhất, và chúng tôi gặp nhiều ngay từ khi quy định mới có hiệu lực.

Miễn giấy phép là miễn thủ tục xin phép, không phải miễn nghĩa vụ xây đúng. Công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân vẫn phải phù hợp với quy hoạch — Nghị định 217/2026/NĐ-CP dẫn chiếu các loại quy hoạch tại điểm g, h và i khoản 1 Điều 26 — và vẫn phải tuân thủ chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, mật độ xây dựng, khoảng lùi, chiều cao, và các yêu cầu về an toàn công trình, an toàn cho công trình liền kề.

Xây vượt số tầng, xây lấn chỉ giới, xây sai mật độ vẫn bị xử lý như trước: xử phạt hành chính, buộc tháo dỡ phần vi phạm. Và nghiêm trọng hơn về lâu dài: phần vi phạm đó sẽ không được công nhận khi bạn làm hoàn công, nghĩa là căn nhà không vào được sổ đúng như thực tế.

Về thông báo khởi công: khoản 3 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 đặt nghĩa vụ gửi thông báo khởi công cho chủ đầu tư, nhưng loại trừ công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Đây là điểm đã có người hiểu sai và bị xử lý, nên chúng tôi kiểm tra lại quy định phân cấp của địa phương trước mỗi công trình — Nghị định 217/2026 giao việc tiếp nhận thông báo khởi công cho địa phương phân cấp, nên cách làm có thể khác nhau giữa các nơi.

Nộp ở đâu: cấp xã, không còn cấp huyện

Theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân cấp xã, phường cấp giấy phép xây dựng cho công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn mình quản lý — trừ công trình trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế.

Đây là bước tiếp nối việc bỏ cấp huyện từ 01/7/2025. Nghị định 140/2025/NĐ-CP đã phân định thẩm quyền theo hướng này, và Nghị định 217/2026/NĐ-CP xác lập lại trong bộ quy định mới. Nếu bạn đọc một bài hướng dẫn nói lên Phòng Quản lý đô thị cấp huyện xin phép, bài đó đã lỗi thời hơn một năm.

Tại Cần Thơ, Quyết định 1399/QĐ-UBND ngày 26/9/2025 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố cho tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính không phụ thuộc địa giới hành chính đối với các thủ tục đã được công bố danh mục — nên bạn nên hỏi Trung tâm Phục vụ hành chính công xem thủ tục của mình có trong danh mục đó hay không.

Bản vẽ thiết kế — phần chúng tôi không ký, và vì sao

Đây là chỗ chúng tôi nói rõ ranh giới của mình.

Lập thiết kế xây dựng là hoạt động phải có chứng chỉ: tổ chức phải có chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng, cá nhân chủ trì phải có chứng chỉ hành nghề. Chúng tôi không có chứng chỉ đó và không ký bản vẽ.

Cách chúng tôi làm: phối hợp với đơn vị thiết kế có chứng chỉ năng lực phù hợp, và đơn vị đó ký bản vẽ, chịu trách nhiệm về bản vẽ. Trong hợp đồng với bạn, khoản bản vẽ được tách riêng — bạn thấy rõ ai làm phần nào, ai chịu trách nhiệm phần nào, và trả tiền cho đúng việc đó.

Lý do chúng tôi nói kỹ chuyện này: một bản vẽ do đơn vị không đủ điều kiện ký là một rủi ro nằm im trong hồ sơ của bạn, chỉ lộ ra khi có sự cố hoặc khi cơ quan kiểm tra — và lúc đó người chịu là chủ nhà.

Hoàn công — phần miễn giấy phép không miễn

Nhiều người nghe “miễn giấy phép xây dựng” rồi kết luận rằng xây xong là xong. Không phải. Căn nhà của bạn chỉ được pháp luật công nhận là tài sản khi đã được đăng ký vào Giấy chứng nhận.

Hoàn công, nói đúng tên là đăng ký tài sản gắn liền với đất, là một thủ tục đất đai, không phải thủ tục xây dựng. Từ 31/01/2026 theo Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, việc này do Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện.

Nhà chưa vào sổ thì:

• Bán chỉ bán được đất. Giá trị căn nhà không có cơ sở giấy tờ để tính vào giao dịch, và bên mua có lý do để trả thấp.
• Thế chấp chỉ thế chấp được đất. Mức vay thấp hơn hẳn so với thế chấp cả nhà và đất.
• Thừa kế rắc rối. Tài sản không có trên giấy tờ là chỗ phát sinh tranh chấp giữa các đồng thừa kế.
• Không làm được số nhà, không hoàn tất một số thủ tục về cư trú và kinh doanh tại địa chỉ đó.

Chúng tôi gặp nhiều trường hợp nhà xây mười mấy năm, cả gia đình ở ổn định, nhưng trên sổ chỉ có đất — và chủ nhà chỉ phát hiện khi cần bán hoặc khi cha mẹ mất. Hoàn công muộn vẫn làm được, chỉ là tốn hơn, vì phải chứng minh lại hiện trạng và vì phần nào xây không đúng thì phải xử lý trước.

Nghị định 49/2026/NĐ-CP có một điểm đáng để xem lại một hồ sơ từng bị trả: khoản 6 Điều 25 quy định đất đang sử dụng sai mục đích nhưng phù hợp quy hoạch thì — nếu đã có Giấy chứng nhận — được làm đăng ký biến động. Đây là cửa cho những căn nhà xây trên phần đất vườn trong cùng thửa, ở khu vực nay đã được quy hoạch là đất ở.

Chúng tôi làm gì cho bạn

Bước đầu tiên và quan trọng nhất là trả lời: nhà của bạn có thuộc diện miễn giấy phép không. Chúng tôi tra quy hoạch của thửa đất, đối chiếu quy mô dự kiến với ba điều kiện của khoản 2 Điều 43, rồi trả lời bằng văn bản: miễn giấy phép, hay phải xin phép. Trả lời sai ở bước này dẫn đến hai hậu quả đều tốn: xin phép cho một công trình được miễn là mất thời gian vô ích, còn khởi công một công trình đáng ra phải xin phép là xây dựng không phép. Bước này miễn phí.

Nếu phải xin phép, chúng tôi phối hợp đơn vị thiết kế có chứng chỉ năng lực lập bản vẽ, soạn và nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Trung tâm Phục vụ hành chính công, theo tiến độ và nhận giấy phép.

Nếu được miễn phép, chúng tôi vẫn làm phần đáng làm: rà soát phương án xây dựng so với quy hoạch, chỉ giới, mật độ và chiều cao, để bạn không xây ra một phần không hoàn công được. Đây là khoản chi nhỏ nhất và phòng được rủi ro lớn nhất trong cả công trình.

Sau khi xây xong, chúng tôi làm hồ sơ hoàn công và đăng ký tài sản gắn liền với đất, nhận Giấy chứng nhận đã ghi nhận căn nhà, bàn giao có biên bản. Việc này nên làm ngay khi xây xong, lúc hiện trạng và giấy tờ còn đầy đủ.

Một điều chúng tôi không làm: không nhận hồ sơ cho công trình đã xây sai quy hoạch rồi mới tìm cách “lo giấy tờ”. Chúng tôi xem hiện trạng, nói rõ phần nào được công nhận và phần nào không, rồi bạn quyết định. Phí dịch vụ của chúng tôi tính theo công việc thực hiện, không phụ thuộc kết quả phê duyệt, và chúng tôi không cam kết kết quả — việc hồ sơ có được chấp thuận hay không thuộc thẩm quyền của cơ quan nhà nước.

Hồ sơ cần chuẩn bị

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu ban hành kèm Nghị định 217/2026/NĐ-CP
• Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
• Bản vẽ thiết kế xây dựng do đơn vị có chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng lập và ký, cá nhân chủ trì có chứng chỉ hành nghề
• Giấy tờ chứng minh công trình phù hợp với quy hoạch tại khu vực có công trình
• Văn bản cam kết bảo đảm an toàn cho công trình liền kề, với nhà ở xây chen trong khu dân cư
• Giấy tờ tùy thân của chủ đầu tư, có số định danh cá nhân
• Hồ sơ hoàn công: bản vẽ hoàn công, giấy tờ nghiệm thu, đơn đăng ký biến động để đăng ký tài sản gắn liền với đất
• Văn bản ủy quyền hoặc hợp đồng dịch vụ, nếu nhờ người khác thực hiện thủ tục

Trình tự thực hiện

1. Xác định công trình có thuộc diện miễn giấy phép xây dựng không: phải hội đủ cả ba điều kiện về số tầng, tổng diện tích sàn và vị trí
2. Đơn vị có chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng lập và ký bản vẽ thiết kế
3. Nếu phải xin phép: soạn và nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Trung tâm Phục vụ hành chính công, nhận giấy phép trong 07 ngày làm việc
4. Nếu được miễn phép: rà soát phương án xây dựng so với quy hoạch, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, mật độ, khoảng lùi và chiều cao trước khi khởi công
5. Thi công theo đúng phương án đã rà soát; mọi thay đổi trong quá trình xây phải xem lại ảnh hưởng đến việc hoàn công
6. Làm hồ sơ hoàn công, đăng ký tài sản gắn liền với đất để căn nhà được ghi vào Giấy chứng nhận
7. Nhận Giấy chứng nhận đã ghi nhận căn nhà và bàn giao có biên bản

Những trường hợp hồ sơ bị trả lại

Biết trước mấy điều này thì bạn đỡ mất một vòng đi lại:

Căn cứ pháp lý

Pháp luật thay đổi thường xuyên. Nội dung trang này cập nhật tới 24/10/2026. Trước khi làm thủ tục, bạn nên liên hệ để chúng tôi kiểm tra lại quy định hiện hành.

Câu hỏi thường gặp